O que é Incorporação Imobiliária?
A incorporação imobiliária é o procedimento jurídico pelo qual uma pessoa física ou jurídica (o incorporador) se compromete a construir um empreendimento imobiliário e a vender as unidades autônomas (apartamentos, salas comerciais, casas) antes da conclusão da obra.
Regida pela Lei 4.591/64, a incorporação é obrigatória para qualquer empreendimento que comercialize unidades antes da construção ou durante a obra. Em Curitiba, praticamente todos os empreendimentos residenciais e comerciais novos passam pelo processo de incorporação.
Lei 4.591/64
A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, é a legislação federal que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Ela estabelece:
- As regras para o registro do memorial de incorporação
- A definição das frações ideais de cada unidade
- Os direitos e deveres do incorporador
- A proteção dos compradores de unidades
- As penalidades para irregularidades
Memorial de Incorporação
O memorial de incorporação é o documento fundamental do processo. Ele descreve detalhadamente o empreendimento e deve conter:
- Descrição completa do terreno (localização, área, confrontações)
- Projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura de Curitiba
- Especificações técnicas da construção (materiais, acabamentos)
- Prazo de construção e entrega das unidades
- Frações ideais de cada unidade autônoma
- Quadro de áreas (privativa, comum, total)
- Contrato-padrão de venda das unidades
- ART ou RRT do responsável técnico
- Certidões negativas do incorporador e do imóvel
Frações Ideais
Cada unidade autônoma corresponde a uma fração ideal do terreno e das áreas comuns do empreendimento. A fração ideal é expressa em percentual ou fração e determina:
- A participação de cada condômino nas despesas do condomínio
- O peso do voto de cada unidade nas assembleias
- A proporção nas áreas comuns (garagem, lazer, jardins)
O cálculo das frações ideais deve ser feito com base na área privativa de cada unidade em relação à área total do empreendimento.
Registro no Cartório de Imóveis
O memorial de incorporação deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o terreno está localizado. Em Curitiba, existem oito cartórios de registro de imóveis, cada um responsável por uma região da cidade.
O registro da incorporação é o ato que dá publicidade ao empreendimento e protege os compradores, que passam a ter direitos reais sobre as unidades adquiridas.
Para Construtoras e Incorporadoras
A incorporação imobiliária oferece diversos benefícios para construtoras e incorporadoras em Curitiba:
- Capital de giro – A venda de unidades durante a obra financia a construção
- Segurança jurídica – O registro protege contra alegações futuras
- Credibilidade – Incorporadoras registradas transmitem confiança aos compradores
- Acesso a financiamento – Bancos financiam empreendimentos com incorporação regular
- FGTS – Compradores podem usar o FGTS para adquirir unidades incorporadas
Etapas do Processo de Incorporação
- Aquisição ou regularização do terreno
- Elaboração do projeto arquitetônico e aprovação na SMU
- Elaboração do memorial de incorporação
- Registro do memorial no Cartório de Registro de Imóveis
- Obtenção do Alvará de Construção
- Início das vendas (após registro do memorial)
- Acompanhamento da obra e vistorias
- Obtenção do Habite-se (CVCO)
- Averbação das unidades autônomas
- Instituição do condomínio
- Entrega das unidades aos compradores
Perguntas Frequentes sobre Incorporação
Quem pode ser incorporador?
Qualquer pessoa física ou jurídica pode ser incorporadora, desde que atenda aos requisitos legais e registre o memorial.
É obrigatório registrar a incorporação?
Sim, o registro do memorial de incorporação é obrigatório antes de iniciar as vendas das unidades.
O que acontece se a incorporação não for registrada?
As vendas são consideradas irregulares e o comprador pode requerer a rescisão do contrato.
Qual a diferença entre incorporação e condomínio?
A incorporação é o processo de criação do empreendimento. O condomínio é a forma de administração após a conclusão.
Preciso de engenheiro para incorporação?
Sim, o memorial de incorporação exige ART ou RRT de responsável técnico, que pode ser engenheiro ou arquiteto.